投资要点：

　　2022 年1 月百强房企销售金额、销售面积同比为-41%、-44%，市场整体低迷，行业下行压力仍大。我们分线拆析房地产市场韧性，探讨需求现状及后市支撑因素。本篇一线城市分析，是我们“开年看地产系列”的第二篇。

　　一线城市总体韧性强，开年上海率先升温

　　2021 年，一线城市商品住宅销售面积4590.8 万平方米，同比增长20.8%，北、上、广、深商品住宅销售面积均创5 年新高，成交均价4.1 万元/平，同比增加3.9%。

　　全年分季度来看，成交前高后低。2021 年四季度一线城市商品住宅销售面积有所下滑，各月同比分别为-7.8%、-15.5%和-19.5%，随着个贷投放增加，特别是到了12 月，北、上二手房回暖明显。12 月，北、上、广、深二手房住宅网签环比分别为30.7%、19.6%、-10.3%和-6.1%。

　　开年上海和深圳市场率先升温。2022 年1 月，北、上、广、深商品住宅成交面积环比分别为-17.2%、4.9%、-57.9%和67.4%。

　　春节期间上海楼市继续升温。1 月31 日至2 月6 日，北、上、广、深新房成交面积环比分别为-38%、18%、-98%和-93%，上海继续保持环比正增长，且上海商品住宅成交面积较2021 年春节同比增长649.3%。

　　供给端：一线城市土地市场回暖，开年北京竞买规则优化去年三轮集中供地整体呈现“一火、二凉、三回暖”特征。一线城市三次集中供地流拍率分别为5%、44%和6%，出让金额分别为3006.4、2074.1 和1512 亿元，第三轮供地回暖，三轮共出让326宗地块，将有力支撑后续供给。

　　上海土地市场热度最高。2021 年全年三轮集中供地，北、上、广、深流拍率分别为33%、5%、31%和38%，分别出让57、153、78、38 宗地块，总出让金额分别为1900、1954、1778 和960 亿元，上海土拍出让地块最多、流拍率最低，金额最高。

　　开年北京集中供地抢跑，供地规则优化。目前，仅有北京发布2022年第一次集中供地公告，本批次共出让18 宗地块，有 6 宗宅地为延期地块，竞买规则经调整优化，一是剥离原地块商业金融服务用地，以纯住宅地块方式推出，起拍地价提升、溢价率下调；二是原地块由竞高标调整为“现场摇号+定高标”；三是原地块取消配建保障性租赁住房，增加竞现房销售面积。同时，18 宗地块均匀分布在核心区和近郊，可满足多种人群需求。6 宗设置高标准方案评选环节，11 宗设置“定高标+摇号”方式。最高溢价率为15%，三宗地块最高溢价率为5%，一宗地块最高溢价率为3%。

　　需求端：一线城市购房需求与供给和贷款可得性高度相关一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强，刚需长期存在。优质楼盘供给和贷款可得性，是影响市场阶段性冷热的两大直接变量。

　　从我们调研北京新盘市场来看，阶段性优质供给房源出现，对购房会有很大吸引力，如：限竞房尾房，价格低于同地段周边地区，如华樾国际、熙红印；新型共有产权房，多处热门地段且价格低于同地段周边地区，如永定府、学府公馆、望京养云。这些优质稀缺的楼盘，很受购房者欢迎。

　　从贷款的可得性来看，放款提速会显著推动成交。2021 年12 月，四地房贷放款也都出现了提速，最快可以实现一周放款。一线城市二手房由于产证齐全、可选择多，率先回温，并传导至新房交易。房贷利率下降也对购房有影响。1 月20 日，5 年期LPR 下调5 个基点，调整后，北京首套房贷利率5.15%、二套5.65%，上海首套4.95%、二套5.65%，深圳四大行首套5.05%、二套5.55%。广州主流银行首套在5.5%左右，二套在5.8%左右。5 年期LPR 对购房的信号作用体现明显。

　　同时，购房意愿也受“期房能否如期交付”的心理预期影响。一线城市的预售资金监管较严格，期房如期交付保障性高。从销售模式来看，2022 年北京第一次土拍既延续了竞品质的条件，还对半数项目设置了竞现房销售环节，提升居民购房安全感。

　　展望后市：一线城市房地产韧性强，限购限贷不会轻易放松供给端，土拍规则逐步优化，提升对房企的吸引力。从北京开年第一次集中供地竞买规则来看，竞买规则在逐步优化。如提升供给地块质量，均衡分布核心区和近郊区；部分地块取消或缩减配建保障性租赁住房面积；减少商业金融服务用地，多以纯住宅地块方式推出，起拍地价提升、溢价率下调；竞高标改为定高标，提升房企参拍意愿。

　　需求端，限购和限贷是影响一线城市购房需求的主要因素，不会轻易放松。

　　一线城市限购最为严格，并持续完善人才购房、房屋赠与、堵漏假离婚等，进行限购政策打补丁。如北京于2021 年8 月，明确原家庭在离异前拥有住房套数不符合限购政策的，离异3 年内任何一方均不得在本市购房。上海完善离婚购房、赠与住房限购政策，2021 年1月，上海要求，夫妻离异3 年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 2021 年7 月，明确所赠与住房5 年内仍记入赠与人拥有住房套数，且受赠人应符合限购政策。广州细化人才购房规则、限购政策打补丁。2021 年4 月，广州要求人才购房提供连续12 个月缴纳社保或个税记录，不得补缴。深圳购房“户籍+社保”，2020年7 月，深圳对于户籍购房调整为落户满3 年且连续缴纳3 年社保或个税，并沿用至今。

　　限贷约束未放松。一线城市高首付比及二套房认定约束未放松，制约购房需求释放。目前，北、上、广、深首套首付比分别为35%(非普为40%)、35%、30%和30%。四地对于二套房的认定均为“认房又认贷”，北京二套首付比为普通不低于60%，非普不低于80%；上海为普通不低于50%，非普不低于70%。广州和深圳进一步区别了有房和无房有贷，有房情况下，广州二套商品房首付比不低于50%、公寓不低于70%，深圳普通不低于70%，非普不低于80%。

　　但京沪落户有所放松，人口流入带来购房需求。北京和上海现行规定为落户后即可购房，无社保或个税缴纳年限要求，因而落户放松会直接带来有购房资格人群增加，购房需求增加。2021 年7 月，北京发布《北京市引进毕业生管理办法》，放宽落户学历要求、年龄要求、毕业年限要求，并实行特定引进项目计划单列。2021 年11 月，上海试点在五个新城和自贸区新片区就业的应届研究生毕业生符合基本条件直接落户政策。

　　贷款利率下降仍有空间，放款提速推动需求释放。此轮房贷利率下调后，北京首套LPR+55BP、二套LPR+105BP，上海首套LPR+35BP、二套LPR+105BP，广州首套LPR+90BP、二套LPR+120BP 起，深圳首套LPR+45BP、二套LPR+95BP 起，利率下调仍有空间。

　　风险提示购房政策不及预期风险，经济超预期下行风险，数据统计偏差风险。

（文章来源：国海证券）